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杭州楼市:包的阳台被物业强拆了 业主告上法庭输了

2019年08月14日 来源:互联网 小军 浏览:
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最近,杭州的王先生拿到了杭州中院的判决书。一审二审,他终究输掉了这个官司。


事情起因是,他装修房子,包了自家的阳台。


物业一开始发函给他,要求拆阳台。王先生没理会。

 

之后,物业就从顶楼吊绳子,把阳台强行拆除。


王先生将物业公司告上法庭,要求赔偿他包阳台的损失6000元。


杭州中院的判决是,驳回王先生的诉请。

 
 
 

1

 
 

业主:物业有啥权力,强行拆除我家阳台

王先生的新房交付后,找人包阳台。
 
很快,物业公司来函了。说王先生违反了买房时就签下的《管理约定》,里面有一条“不得封阳台”。要求他限期拆除、?#25351;?#38451;台原状。
 
王先生觉得包自?#26477;?#30340;阳台,也不影响邻居,为什么不能包,而且都花了钱,哪能说拆就拆?他没有理会物业的要求。
 
但让他没想到的是,过了一段时间,物业公司找人在顶楼采取“绳降”的方式,从外部将王先生家的阳台强行给拆了。拆除的材料被运到了仓库,让王先生自取。
 
王先生很气愤:“物业有什么权力,强行把阳台拆除啊?”于是,他和物业公司对簿公堂,要求物业承担赔偿责任。
 
 
 

2

 
 

法院判决:物业没有强制执行权,方式虽有不当但无需赔偿

案子经过一审二审,最终杭州中院判决,驳回王先生的诉讼请求。
 
根据判决书,法院经审理认为,王先生和开发商签订《商品房买卖合同》时,书面承诺同意遵守《管理条约》的约定,该书面承?#23548;?#29289;业公司签订的《前期物业服务协议》,均系双方真实意思的表示,内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法?#34892;А?#20316;为业主,临时管理规约及物业管理合同对其具有约束力。
 
“物业公司强制拆除业主搭建的阳台玻璃窗,其目的是维护小区公?#37096;?#38388;的完整?#38498;?#30830;保建筑物的使用安全,但其采用的方式确属不当,对小区业主存在的违章搭建行为,可以采用要求其停止侵害、消除危险等方式予以制止,但不享有代业主拆除的强制执行权。”
 
判决书提到,物业公司在拆除玻璃窗之后将原物放置在仓库里,可见是进行了拆除而非损毁。
 
“物业公司行为方式不当,但拆除行为发生原因是履行对小区公?#37096;?#38388;的管理和维护职责,并?#20063;?#29827;窗仅是拆除而非结构性或破坏性的恶意毁损;同时,业主自己违反《管理规约》约定在先,且因封闭阳台本身是违约行为、拆下来的材料也不可能被再次使用。”综上这些因素,法院作出了驳回的判决。
 
 
 

3

 
 

律师:包不包阳台,到底谁说了算

王先生输了官司。但他想?#24187;?#30333;,房子是自己的房子,材料也是自己花钱买的,并且包阳台也不影响其他业主,为什么业主就不能包阳台?
 
 
浙江泽大律师事务所的张律师认为,包不包阳台,不是单个业主或是物业公司说的算。关键要看买房子时,《管理规约》是如何约定的。张律师解?#20572;?#31649;理规约》?#24378;?#21457;商在销售物业之前,为保障物业的安全与合理使用、维护小区秩序和环境制定的规则。不论业主是否仔细阅读过《管理规约》,在签订《购房合同》时,?#23478;?#20070;面承诺已详细阅读并同意遵守,因此《管理规约》对业主具有约束力。而开发商或业委会,与物业公司签订的《物业服务合同》?#25351;?#20104;物业公司,对于业主违反《管理规约》的行为,有权采取?#30333;琛?#21046;止等方式进行处理。于是,就出现了业主想要包阳台,物业公司出面制止的情况,其实物业公司也是在根据物业服务合同约定,履行管理义务。

 

 

“业主包阳台被物业强拆,打官司为什么输?”一事,一经浙江24小时推送已引来很多讨论。
 
赞成方?#26477;?#20013;有孩子不包阳台真的很慌;反对方:小区外立面不好看影响房子增值
 
“我家楼层很高,又有小孩子,不包阳台真的很慌。”
 
“我家这幢沿马路,阳台上总是一层灰,真的想包阳台啊。”
 
“如果放开包阳台,小区外立面肯定不好看,影响房子保值增值。”……
 
事实上,万家星城小区的业主群里,隔三差五就有关于“包阳台”的讨论。
 
融创时代奥城小区还未交付,业主群里对“包阳台”的讨论也是热火朝天。大?#19968;?#33258;发地在群里发起投票。
 
 

4

 
 

能不能包阳台,各家物业规定不一样

对于包阳台的规定,各家小区的情形都不一样。钱报记者也采访了杭州一些小区的物业公司。
 
 
“我们绿城的小区,一般情况是不?#24066;?#21253;阳台的。如果每个业主都按自己的想法包阳台,会破坏整个外立面的和谐统一。还有关键一点是安全考虑,业主自己包阳台,存在发生高空坠物的安全隐患。”?#33322;?#33457;月小区的绿城物业巩经理告诉钱报记者。
 
但是还有一种情况。据介绍,绿城位于滨江的一个新楼盘,未来会由开发商统一封闭阳台,主要原因是规划了2幢139米的超高层建筑,考虑到安全问题。
 
“让业主们自己包阳台,会出现有的包有的不包,有的规范有的不规范,这?#31080;?#20250;影响建筑物外立面,降低楼盘的?#20998;省?#25152;以在买房子的时候,业主们就签过一个前期物业服务协议,其中就约定了不得封闭阳台。”
 
万家星城小区的滨江物业一位工作人员表示,据她了解,滨江房产开发的楼盘都是不能包阳台的。
 
 

5

 
 

如果业主都想包阳台,有没有合理的办法

但是如果业主们都很想要包阳台,有没有合理的办法可?#28304;?#25104;呢?
 
住七堡附近绿城杨柳郡小区的方女?#32771;?#20999;地打进钱江晚报热线,她说入住杨柳郡已经2年,当时装修时考虑到有小孩要把阳台封起来,但是物业不同意,现在整个小区阳台都裸露在外面。她和邻居们找了好多次物业,物业的说法是,买房子时,大家就签了前期物业服务协议,不可以封阳台。而且业委会没有成立,也没办法修改这个条约。
 
杭州楼市:包的阳台被物业强拆了 业主告上法庭输了
 
 
“如今2年过去了,孩子也3岁了,正是调皮的年纪。我们住在3楼,把房子里所有窗户都装上了防盗窗,但是孩子经常?#19981;?#24448;阳台跑,大人照看起来真是心累。”方女士刚生了二宝,家?#21496;?#21147;都被牵扯了,想到家里这个巨大的安全隐患,还在月子里的她坐立不安。她再次?#19994;?#29289;业,但得到的答案还是不能封阳台,因为小区入住人数还不足一半,小区至今还无法成立业委会,所以还要等待。

 

 
“但是意外不知道什么时候发生啊!”方女士说,?#30475;?#30475;到有小孩坠楼的新闻就很心痛,刚看到钱报报道了又一起悲剧,联想到自家显而易见的安全隐患却无能为力,感觉很无助。
 
浙江丰国律师事务所主任陈?#21830;?#24459;师告诉记者,如果业主们对包阳台的呼声都很高,可以由业委会出面来做这件事。
 
“《管理规约》的制定和修改属于全体业主的自决事项,如果召开业主大会会议,经本小区内专有部?#32456;?#24314;筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,就可以修改不得封闭阳台的约定。这样,物业失去了据以管理业主封闭阳台的合同依据,自然不会再限制业主封闭阳台了。”
 
滨江物业一位工作人员表示,万家星城小区去年成立了业主委?#34987;幔?#19994;主有包阳台的需求可以向他们?#20174;常?#23626;时可以召开业主大会来表决。
 
“但是方女士这种情况就比?#38480;限危?#26032;小区业委会一时成立不了,方女士目前能做的只有等待,因为要小区业委会成立后才能重新签订物业管理合同。”陈?#21830;?#24459;师说。

 
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